la cession du bail

« COMMENT CÉDER SON BAIL ?

Avant d’ envisager de céder son bail, le locataire doit vérifier que le contrat de bail ne

prévoit pas de dispositions écrites susceptibles de restreindre ses droits ou de

l’ obliger à respecter un formalisme particulier. Il devra ensuite rédiger un acte écrit

de cession et procéder ensuite à différentes formalités.

A. VÉRIFICATIONS PRÉALABLES À EFFECTUER

Le locataire devra rechercher dans son contrat de bail les clauses qui peuvent avoir

une incidence sur la cession. Son attention devra notamment être attirée par les

clauses suivantes.

1.Clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du

fonds de commerce

Deux cas peuvent se présenter :

- soit la clause existe, le locataire doit alors négocier avec le propriétaire pour

obtenir son autorisation de céder le bail seul ;

- soit la clause n’ existe pas, le locataire est alors autorisé à céder son bail en

dehors de son fonds de commerce……………………………………..

2. Clause concernant la ou les activités autorisées dans les locaux

loués

L’ activité envisagée par le repreneur du bail doit être mentionnée dans le contrat de

bail. Cette mention peut être expresse ou implicite (bail « tous commerces »). À

défaut, le locataire devra négocier avec le propriétaire pour obtenir de ce dernier

une autorisation de déspécialisation du bail au profit de son repreneur.

Attention !

si le locataire fait valoir ses droits à la retraite ou à une pension d’ invalidité, il pourra

bénéficier d’ un régime dérogatoire.

3. Clause d’ agrément de la personne du repreneur

Cette clause a pour objet de soumettre la cession du bail à l’agrément préalable de

l’ acquéreur par le propriétaire. Elle ne doit pas autoriser pour autant le propriétaire à

refuser l’ acquéreur sans raison valable.

4. Clause imposant un formalisme particulier

Plusieurs types de clauses peuvent exister dans le bail. Par exemple, une

disposition peut obliger le locataire à effectuer la cession de son bail, en présence

du propriétaire, devant un notaire déterminé.

5. Clause de garantie solidaire du paiement des loyers

Elle a pour objet de permettre au propriétaire de poursuivre le vendeur du bail en

recouvrement des loyers impayés par le repreneur.

B. CONTRAT DE CESSION

Par la vente de son bail, le cédant s’ engage à garantir l’ existence du droit cédé. En

contrepartie, le cessionnaire s’ engage à payer le prix prévu pour la cession. Un

contrat écrit prévoit les modalités d’ exécution de ces principales obligations.

1. Garantir l’ existence du bail

Au moment de la cession, le cédant doit garantir à l’ acquéreur l’ existence du bail

vendu, c’ est-à-dire que le contrat de bail n’ a pas été résolu par le propriétaire.

2. Paiement du prix

Le prix peut être stipulé dans l’ acte de cession payable comptant ou à terme.

NB :

- en cas de paiement comptant, il est utile de prévoir un mode de paiement

sécurisé tel un chèque certifié par le banquier de l’ acheteur ;

- en cas de paiement à terme, il est recommandé de prendre une garantie de

paiement telle le nantissement du fonds de commerce.

Attention : le contrat de cession du bail peut prévoir d’ autres types de mentions (se référer à des modèles de cession de bail, vendus dans les librairies spécialisées).

C. FORMALITÉS DE LA CESSION

Outre les modifications afférentes à l’ immatriculation au registre du commerce et des

sociétés (voir le centre de formalités des entreprises), les parties doivent effectuer

plus particulièrement deux formalités : l’ une s’ adressant au propriétaire, l’ autre au

bureau d’ enregistrement..

1. Formalité destinée au propriétaire

Pour rendre la cession du bail opposable au propriétaire des murs, il faut respecter

l’ une des deux formalités énoncées à l’ article 1690 du Code civil, c’ est-à-dire :

- soit notification de la cession au propriétaire par un acte d’ huissier ;

- soit acceptation de la cession par le propriétaire dans un acte notarié.

2. Enregistrement de l’ acte de cession

L’ acte de cession du bail doit être enregistré, dans un délai d’ un mois, auprès de la

recette des impôts du lieu de situation du local loué

À défaut de mention contraire dans l’ acte de cession, les droits d’ enregistrement

sont à la charge de l’ acquéreur.

Le droit d'enregistrement et les taxes additionnelles sont perçus sur le prix, augmenté des charges, ou, si elle est supérieure, sur la valeur vénale.

Pour les biens mobiliers d'investissement d'un fonds de commerce, le prix s'entend d'un prix hors TVA, quel que soit le régime fiscal de ces biens au regard de la TVA.

Les charges sont réparties, s'il y a lieu, proportionnellement aux prix respectifs des marchandises neuves et des autres éléments du fonds.

TARIF
Les mutations à titre onéreux de fonds de commerce, de clientèle et les conventions assimilées sont soumises à un droit d'enregistrement perçu au profit de l'État et aux taxes additionnelles départementale et communale selon le barème suivant.

Rien au-dessous de 23000 euros . Ensuite le cumul des taxes va de 3% à 5%.

Pour en savoir plus :

https://sites.google.com/site/fixationloyercommercial/home/le-loyer-commercial

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https://sites.google.com/site/feuilletezleslivresnumeriques/catalogue-des-publications