LES BAUX ET LES LOYERS DANS LES HEBERGEMENTS TOURISTIQUES ET LA RESTAURATION
LES QUESTIONS ABORDEES :
Qu’est ce que le statut des Baux commerciaux ? Chap I II
Mon propriétaire veut récupérer son immeuble : est ce possible ? Chap II IV V art L145-18 du CC
J’ai reçu un congé du bailleur, que faire ? Chap V
J’ai reçu un congé avec refus de renouvellement mais proposition d’une indemnité ? Comment est elle calculée ? Chap V
Le loyer proposé dans le congé est excessif , quel devrait être ce loyer ? Chap III a,c,d,e,
J’ai laissé passer l’échéance du bail , vais-je être pénalisé ? Chap V
Le propriétaire devrait faire des travaux prévus dans le bail , comment le contraindre ? Chap IV
Je veux moderniser l’établissement et obtenir son classement nouvelles normes, dois je en informer le bailleur et comment le faire ? Chap IV et VIII
Je souhaite céder mon Bar à quelqu’un qui prévoit une autre activité . Faut il une autorisation ? Chap IV
2 ans se sont écoulés depuis le début du bail et le propriétaire me demande une augmentation de loyer. Dois je accepter ? Chap III g X-art L45-38 du CC
Le bail arrive à échéance. Puis je demander une modification des clauses ? Chap IV
Une procédure a été engagée mais le bailleur me propose un arrangement amiable : est ce possible ? Chap IX
Qui doit payer la mise en conformité avec les normes de sécurité ? Chap VIII et X
Le propriétaire veut exercer son droit de repentir : qu’est ce que c’est ? Chap VI
Quand la présence de l’avocat est elle obligatoire et quels sont les honoraires ? Chap IX
Je souhaite mettre mon fonds en gérance libre ? Faut il prévenir le bailleur ? Chap VII
CONTENU DU LIVRE
LE BAIL ET LES LOYERS 1
DANS L’HEBERGEMENT TOURISTIQUE 1
I. LE STATUT 5
II. ELEMENTS ESSENTIELS DU BAIL 7
III. LA FIXATION DU LOYER 11
IV. LES CHARGES ET LES CONDITIONS DE LA LOCATION 26
V. DESPECIALISATION 30
VI. L’EVICTION ET L’INDEMNISATION 31
VII. LES SOUS LOCATIONS 41
LA GERANCE LIBRE 41
VIII. LA LOI DU 1er JUILLET 1964 42
IX. PROCEDURE 46
X. QUELQUES MOTS CLEFS 50
XI. ANNEXES 60
a. La loi du 1er Juillet 1964 , maintenant art L311.1 et suivants du Code du tourisme 60
b. Application du texte 62
c. Le défaut de notification au bailleur et ses conséquences dans le cadre des art L311.1 et suivants 66
d. Le Code du commerce art 145.1 à 145.60 67
XII. EXTRAITS CODE DE PROCEDURE CIVILE 87
XIII. EXEMPLE DE BAIL COMMERCIAL 90
XIV. ESTIMATION DU LOYER D’UN CAMPING 105
XV. ESTIMATION DU LOYER DE CHAMBRES ( ET TABLES) D’HÔTES 128
XVI. ESTIMATION DU LOYER D’UN HÔTEL 129
XVII. VALEUR LOCATIVE ET LOYER D’UN RESTAURANT 130
XVIII. OUTILS FINANCIERS 131
XIX. BIBLIOGRAPHIE 131
XX. SITES RECOMMANDES 132
Le loyer dans l’hébergement touristique et la restauration représente un poste très important, de l’ordre de 7% à 35% du chiffre d’affaires hors taxes, à quoi il faut ajouter les charges relatives à l’entretien de l’immeuble et à certaines taxes mises à la charge du locataire.
La révision et le renouvellement du bail entraînent généralement des augmentations de loyers qui sont à l’origine de nombreux litiges.
Trop souvent les locataires en place ne connaissent pas leurs droits et leurs obligations, et effectuent, cas trop fréquent, les travaux mis par une clause du bail à la charge des propriétaires, ou l’inverse.
Pour ces raisons et bien d’autres, j’ai pensé qu’il était souhaitable d’écrire ce livre numérique qui vise à informer les bailleurs et leurs locataires en allant à l’essentiel.
I. LE STATUT
Il est précisé dans l’article 145-1 du Code de commerce :
« Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des
dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses Co preneurs ou Co indivisaires non exploitants du
fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le
maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession »
L’application du statut suppose l’existence d’un bail ou d’une promesse de bail.
Lorsque le bail est équipé ou meublé, le statut s’applique. La preuve du bail peut être apportée par tous moyens.
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